近日，第一太平戴维斯（Savills）正式发布2025年度报告《影响力：适应》，以“适应”为核心主题，深度剖析全球经济与地缘政治波动下房地产行业的转型策略。报告指出，面对气候变化、技术变革与人口结构调整等多重挑战，房地产行业需通过差异化思维与主动创新实现韧性发展，并在投资策略、气候适应、租户需求及资产功能重构等领域提出前瞻性洞察。
第一太平戴维斯中国区市场研究部负责人简可表示：“转型充满挑战，却势在必行。全球范围内，人们愈发追求能够提升生活品质与社区归属感的居所与工作空间。要实现可持续的繁荣发展，需要政府、投资者与开发商等多方协作，共同打造既能满足当下，又能应对未来需求的全新空间。
在中国，过去三十年的高速发展塑造了一个面向未来的建筑环境。然而，随着时代的演进，这一‘未来’已逐渐成为‘当下’，房地产市场也必须随之转型，以顺应由服务业和现代产业驱动的新经济格局，而非依赖传统行业。尽管市场上仍存在部分新增开发机会，但更大的潜力在于对存量资产的改造与再利用——通过功能转换、品质提升与资产重塑，更好地契合经济与社会发展的新需求。正是这种适应性将推动城市与经济进入发展新阶段，创新释放价值。”
投资策略革新：从被动持有到主动适应
报告强调，传统房地产投资模式正面临结构性变革。在全球利率重置、人口老龄化及供应链重构的背景下，投资者需摒弃单一资产收益思维，转向“主题投资”与“长期结构性驱动因素”。报告分析指出，资本市场透明度提升与竞争加剧，使得超额利润空间收窄，机构投资者正通过数据驱动决策与主动管理策略挖掘新机遇。
核心策略包括：
主题投资崛起：聚焦人口老龄化、人工智能、医疗健康等长期趋势真牛所，配置居住与仓储、数据中心、生命科学园区等资产。晨星（Morningstar）数据显示，全球主题股票基金资产管理规模五年内翻倍至5620亿美元，凸显结构性需求驱动的投资逻辑。
服务型房地产转型：投资者需深度参与租户需求设计，通过健康福祉设施、智能科技及灵活空间配置提升资产附加值。报告显示，配备健康中心与餐饮设施的“酒店化”办公空间正成为主流，租户黏性显著增强。
地缘政治风险对冲：近岸外包与生产回流趋势下，跨国企业偏好靠近本土市场的制造基地。供应链韧性更应引起投资者的关注，布局具备区域产业集群优势的物流与工业资产。
气候适应：构建韧性社区的必由之路
气候变化已成为房地产决策的核心变量。据怡安保险统计，2024年中因飓风、火灾等极端天气灾害造成的保险损失达3680亿美元，建筑融资与运营成本显著上升。报告通过分析21个城市所面临的极端气候灾害，揭示房地产业进行适应性调整对于资产价值与持续繁荣发展的相关性。
关键行动方向：
抗灾资产溢价：随着气候适应性成为投资和扩张决策的核心标准，拥有韧性基础设施的城市将更受居民、企业和游客青睐。从更广泛的视角来看，整座城市都需做出适应性调整，保护基础设施并稳定租户、投资者和开发商的信心。当城市整体推行气候适应战略时，地产所有者才更愿意支付溢价开发抗灾型房产，或对老旧建筑进行韧性改造。可负担的保险覆盖范围，将更加取决于城市降低建筑环境气候风险的能力。
保险成本倒逼改造：德勤金融服务中心预测真牛所，2030年前美国商业建筑保险费用将以年均8.7%速度上涨。业主需通过绿色认证（如LEED、BREEAM）降低风险溢价，同时探索可再生能源与低碳建材应用。
城市级韧性协作：报告以阿姆斯特丹 “Schoonschip”可持续漂浮社区为例，强调跨部门合作对抵御洪涝灾害的重要性。政府、开发商与社区需共同升级基础设施，避免资产搁浅风险。
租户核心诉求：从空间提供者到体验塑造者
租户需求正经历代际转型。报告预测到2034年，至少在发达经济体内，千禧一代、Z世代和α世代的比重将占约80%，年轻世代逐渐成为职场主力，推动办公空间向健康化、个性化与智能化演进。租户将员工福祉、环境可持续性与科技集成视为选址核心标准。
趋势洞察：
健康办公革命：自然采光、人体工学家具及疗愈空间逐渐成为标配。自2020年以来，参与各项WELL系列认证的房地产项目增长了300%。
混合办公深化：对全球32个市场的调研显示，全球范围内企业普遍要求每周3-4天在办公室内办公已成为主流。亚洲城市的办公室办公倾向尤为突出。从年龄分布来看来看，Z世代比年长员工平均多花12%时间在办公室，他们更看重办公室内学习、社交和职业指导所能提供的职业发展机会。因此提供模块化空间与智能工位管理系统，平衡集中办公与远程协作需求，将成为业主未来需要关注的一项选择。
高端配套竞争：纽约、上海等核心城市地标写字楼通过引入健身中心、托育设施及定制办公服务。这类办公空间租金溢价达60%，部分甚至超100%。租户需求从“物理空间”转向“价值共生”，促使业主重构服务模式。
消费升级：韧性零售强势回归
零售地产已不能被视为被动投资，而应作为运营型地产对待。这轮复苏的显著特征是资产类型、区位和管理策略间的巨大分化。购物目的地现在需要深入消费者洞察，之后进行主动的资产管理、投入资金升级改造，针对辐射客群的精准营销定位。
业主除考虑租户需求外，还需理解消费者去往商场、商业街或零售公园的动因。当代消费者追求选择丰富、物有所值，期待国际品牌、本土独立品牌、餐饮酒吧的多元组合。实体门店如今承担着展厅、配送中心和退货点等多重功能。因此，门店投资日益被视为一种机遇。
居住革命：住宅市场重构
报告预测到2050年，全球预计将有68%的人口居住在城市，将住房重新定位为与交通、能源同等重要的核心基础设施，通过REITs扩容与长租公寓开发激活投资，或可开启长期投资窗口并促进政策连贯性。
此举不仅能改善经济和社会效益，还可调动解决全球住房短缺所需的大规模资金。在人口压力、可负担性危机和可持续发展需求交织的时代，这种重新定位对城市实现住房建设规模与速度的双重目标至关重要。
2025年是房地产行业的‘适应元年’，从资本配置到空间设计真牛所，从社区规划到技术应用，行业需以系统性思维应对不确定性。摒弃短期思维，通过创新协作构建既能满足当下需求、又具备未来弹性的房地产生态。
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